アパート経営で失敗しないために知っておくべきこと

アパート経営で失敗しないために知っておきたいこと

 

アパート経営に興味を持たれる方も少なくありません。

 

働きながらでもアパート経営は可能なので、現在の仕事を続けながら副業として家賃収入を得られることが最大の魅力とも言えるでしょう。

 

 

実際にサラリーマンとして普通に働く傍ら、アパート経営で収入を得ている方も多くいます。

 

ところが、アパート経営を始めてみたものの失敗に終わってしまう方がいるのも事実です。

 

そのようなことにならないために、経営を始める前に必ず知っておきたいことをまとめておきましょう。

 

アパート経営はやり方次第で成功にも失敗にもなります。

 

アパート経営って儲からないって聞きますが、実際どうなんでしょうか? - 教えて! 住まいの先生 - Yahoo!不動産

 

ノウハウを知って賢く動けば成功率は高くなります。

アパート経営を成功させる方法

アパート経営で最も重要とも言えるのは、いかに優良な収益物件を探せるかです。

 

資金をはたいて物件を購入したものの、肝心の住人がいなければ失敗に終わります。

 

優良な収益物件を探すためにもっとも意識したいのが、空室率の低い物件です。

 

空室率の低い物件の最低条件として挙げられるのは、利便性の良さ(最寄駅から徒歩10分以内、ターミナル駅に近い路線など)・周辺環境(スーパー、コンビニ、病院などが近い)、治安の良さです。

 

地域経済・社会資本部会(第4回)議事録 - 内閣府

 

これらがそろっている物件は大変人気がある物件として空室が出にくいとされています。

 

また、エリアのニーズに合わせた物件になっているかもポイントです。

 

例えば大学が最寄の駅でしたら当然、学生が多くなります。

 

間取りは狭くても家賃が安ければ良いのです。

 

逆に会社員が多い地域でしたら間取りは広め、家賃は高めというように、地域のニーズに合わせた間取りの物件探しが必要です。

 

アパート経営に必要な知識

 

空室率のほかに、地価上昇についても調べる必要があります。

 

購入する物件の地域の地価が今後どうなるのか?再開発計画は?などを調べてから購入を考えないと、いざ経営を始めたらお隣の町に新しい駅ができて人口が減少してしまったなんてことにもなり兼ねません。

 

以上のことは失敗しないためのほんの一例です。

 

ほかにもローンや税金、管理会社などのことについても学ぶことがたくさんあります。

 

せっかく始めるアパート経営ですから、失敗しないために事前にしっかり勉強して上手に資産を運用しましょう。

 

引用:アパート経営って生活できるの?
「立地にもよると思いますが、簡単なことではないですよ。アパートも今は、供給過剰の状態です。業者任せでは無く、自分でやりたいと思って本気で取り組まないと借金だけが残り、建てたアパートを土地ごと手放すことになるかもしれません。やるなら勉強してからした方がいいです。やり方によってはもちろん出来ます。」

優良な収益物件を見分ける方法

優良な収益物件を見分ける方法

 

アパート経営を始める時になんと言っても要になるのが物件です。

 

気になる物件が現れたとき、どこにポイントを置いて購入の決断をすれば良いのでしょうか。

 

利便性の高い土地は競争も激しい

 

駅からの徒歩距離、コンビニ・スーパーなどの有無などは入居者が決まりやすく土地の価値としても下がりにくくなります。

 

その反面、競争率も高く近隣には同じようなアパートが並ぶ可能性もあるのです。

 

そうなると家賃を下げたり、設備投資に金額を上乗せするなどが必要となるため思うようには利益が出ない結果になることもあります。

 

利便性が良いのが優良物件ではない

 

逆に多少不便な場所の物件は、価格が低いため利益は出やすくなります。

 

どちらが良いかは、経営者の考え方にもよりますが、単純に利便性が良いのが優良物件と決めつけるのは危険です。

 

日当たりは優良物件の第一条件

 

入居者が物件を決めるポイントは利便性だけでなく、日当たりも重要視されます。

 

特にファミリー層に関しては、駅から多少遠くても日当たりと周辺の環境の良さを重視することも少なくありません。

 

なので日当たりが良いというのは優良物件の第一条件とも言えます。

 

老朽化の具合や管理状況

 

また老朽化の具合や管理状況もポイントです。

 

売りに出されている物件は管理状況が悪く、外壁のひび割れや汚れなどが目立っている場合が多くあります。

 

あまりにもひどい状況では、購入後のメンテナンス費用が膨大な金額になることも予想されるので、避けた方が無難です。

 

室内を見て確認

 

このほか、間取りや室内の水回りや設備など実際に室内を見て確認してください。

 

外観はキレイでも室内は狭く、使い勝手が悪い設備になっていることもあります。

 

その場合、リフォームなどをおこないますが物件の価格とリフォーム代のバランスをよく考えてそれでも価値があれば購入を検討しても良いでしょう。

アパート経営に失敗する人の特徴

アパート経営に失敗する人の特徴

 

アパート経営と聞いてどういったイメージを持ちますか。

 

お金持ち、楽に収入が入るので羨ましいといったような印象を持つ方が多いのではないでしょうか。

 

そのイメージ通りに自然と収入が増えると考えているとアパート経営は失敗します。

 

空室リスクを想定していない

 

アパートを購入したから、建てたからといって即儲かるといった構図は存在しません。

 

空室になった場合の対策を用意していることがポイントとなるのです。

 

またアパート管理を管理会社に任せたまま、全くと言っていいほど関わっていない。または自分でやっているけど気ままにやっているとアパート経営は失敗してしまいます。

 

住民が1人でも住みにくいと思ったら、その噂はアッと言う間に広がってしまいます。

 

利回りだけを見ている

利回りだけを見ている

 

経費を抑えようと自分でする場合には、本業を理由にせず、臨機応変な対応が求められるのです。

 

更にアパート経営に失敗する人の特徴と言えば、利回り重視をして失敗してしまうことです。

 

安いアパートを買って、ある程度の入居者がいればいいと考えている経営者はアウトです。

 

安いのには理由があることを忘れてはいけません。

 

老朽化しているものであれば、リフォームすることで復活することはありますが、空室の状態が続きやすいので、立地条件として悪いものは安くても手を出してはいけません。

 

土地情報を調べない

 

また土地勘のないエリアにアパートを購入したとしても、土地柄もわからない、周辺のアパートの入居率もわからないとなれば、ほぼ情報0の中での経営となります。

 

アパートを買ってリフォームをすると、きれいだからという理由で入居者が増えることもありますが、全ての土地がそういうわけではありません。

 

目的が何であるかをしっかり考えてから購入すべきです。

 

入居者目線を持っていない

 

アパート経営を行う理由は人それぞれですが、経営者が入居者の気持ち・目線を考えていかなければ、入居者は長く住もうという感覚になることはありません。

 

何度でも失敗できるような購入金額ではないので、失敗するとどうなるのか。

 

また失敗する人の傾向を掴んでおく必要があります。

 

絶対儲かるといわれたアパートローン「私はこうして破産した」 - YouTube

アパート経営に向いている人

不動産の運用で注目されているアパート経営。

 

多少の頭金があればどなたでもチャレンジできる事業ではありますが、経営に向いている人と向いていない人がいるのも事実です。

 

アパート経営は一つの商売です。

 

こちらが仕掛けた商品(アパート)にお金を払うお客様(入居者)がいて、初めて商売が成り立ちます。

 

商売には目的と目標が必ずありますから、これを明確にできない方はどんなに優良な物件であったとしても経営はうまくいきません。

 

例えば、マンション経営の目的は収入アップ、では目的を果たすための目標は?自分なりの答えをまとめて経営に臨める方が向いているのです。

 

軌道にのるまでは副業で

 

アパート経営は一つの商売と伝えましたが、経営後5年間は家賃収入だけに頼る生活はとても危険とされています。

 

特に初めてのアパート経営の場合にはわからないことも多く、入居者の募集なども効率よくいかないこともあります。

 

そのため経営が軌道にのるまでは他の仕事をしながら様子を見るのが賢い方法です。

 

そのためアパート経営だけにしか集中ができない方などは経営に向いていなく、バランスよく2足の草鞋を穿ける方が向いています。

 

経営を成功させるためには、常に入居者目線の住みやすい環境を考えることが大切です。経営とは需要があって初めて利益が生じるものです。

 

家賃をもらえばそれで終わりではなく、入居者に対して家賃以上の価値を与えられる工夫を日頃から考えられる経営者のアパートはとても魅力があります。

 

そして入居者の需要は絶えないはずです。

 

つねに入居者の満足を考え、時には新しいアイデアなども引き出せる方がマンション経営に向いていると言えるでしょう。

アパート経営をするなら用途地域にこだわるべき

アパート経営をするなら用途地域にこだわるべき

用途地域とは都市計画法で定められている地域の種類で、土地利用の目的から12地域に分類されています。

 

大きくは住居・商業・工業の3つに分かれていて、住居に関してはさらに7つに分類されています。

 

それぞれに建築基準があり建ぺい率や容積率なども違いがあるため、これを知らずに土地の購入をしてしまうと自分が思い描いていた建物が建てられないということにもなります。

 

第1種低層住居専用地域は低層住宅に関する良好な居住環境を守るために定める地域となっていて、一軒家などが多く目立つ地域です。

 

この地域では12mを超える建物の建設は禁止されています。

 

環境や治安の良さは抜群なので家賃相場は高くなりますが、建物の規制は厳しくなります。

 

アパート経営で人気が高い地域

 

アパート経営などで人気が高い地域は、第1種中高層住居専用地域と第2種中高層住居専用地域です。

 

この地域はマンションなどの中高層住宅の良好な環境を守るための地域となっています。

 

当然、マンションやアパートなどが密集している地域でもあり、必然的にコンビニやスーパーなども多くあるので入居率も高くなります。

 

特に第2種中高層住居専用地域では病院や大学なども建てられる地域のため入居者の幅も広がります。

 

ほかにも第1種住居地域は店舗、ゴルフ練習場、ホテルなどの建設が可能、第2種住居地域はカラオケボックスや大型商業施設などの建設が可能な地域となります。

 

分かりやすく言えば繁華街に面する地域であり、便利ではあるが治安や騒音などの懸念もあるので経営の際にはよく考えた方が良い地域です。

 

用途地域により入居者率や入居者層にも違いが出るため場所の選定もとても大切になります。

アパート経営者が見破るべき入居者リスク

アパート経営者が見破るべき入居者リスク

 

入居者リスクとはアパートの入居者が問題行動を起こすことで、経営者に金銭的あるいは精神的にダメージを与えるものになります。

 

入居者がまねくリスクには、家賃滞納・契約内容に背いた行動(ペットの飼育、無断転化、複数人同居など)・他の住人への迷惑行為(騒音・ゴミの出し方など)があります。

 

このような入居者に対しての対策は経営者にとって重要な課題となります。

 

考えられる対策としてあげられるのは入居の際の審査を厳しくすることです。

 

空室リスクを恐れて、誰でも入居させてしまうのは入居者リスクが大きくなるため却って経営上のマイナスになることもあります。

 

審査を厳しくするには

 

入居者の審査を厳しくするには、必ず信頼できる保証人を付けさせるもしくは保証人がいなのであれば保証会社に依頼させる、安定した収入がある方のみ(正社員勤務のみアルバイトは不可)の募集、日本国籍以外は不可、などの条件にします。

 

このように審査を厳しくすることで入居者リスクの問題は極めて少なくなります。

 

ただし入居者の幅を狭めることにもなるため、空室リスクが懸念されます。

 

大切なのは、空室リスクと入居者リスクのバランスをよく考えて入居審査の内容を考えることです。

 

アパート経営初心者の方は、入居者リスクを懸念するばかりに厳しすぎる審査にしてしまったり、逆に空室リスクを懸念して審査を甘くしてしまったりという方も多いです。

 

どこまでの審査なら良いのか?など適正な内容を示してくれのが不動産会社でもあります。

 

ご自身で考えるのが難しいようでしたら最初のうちは、不動産会社に審査内容を考えてもらうのも一つの方法です。

空室を防ぐ人気の物件の特長

空室を防ぐ人気の物件の特長

 

アパート経営者にとって空室は最大のリスクです。

 

空室をなくし常に入居者がいるアパートを目指すためには、どんな物件が良いのでしょうか?

 

交通面での利便性

 

物件を探すクライアントが必ず視野に入れる条件です。

 

特に単身者の物件では住居から最寄駅までの時間が選択肢に大きく左右します。

 

最寄駅から徒歩10分以内の物件はとても人気があり、家賃が多少高くても残業後のタクシーを利用するよりはマシと契約を決める方も多くいます。

 

さらに言えば、最寄駅がターミナル駅から近い沿線ということで人気がもっと高くなります。

 

外観の雰囲気

 

見た目がキレイで洒落ているアパートは人気があります。

 

ただし外観は入居層によって好みが変わり、単身者の場合にはコンクリート打ちっぱなしのようなデザイナーズマンションのような外観、ファミリー層であれば白い外壁を基調とした花や緑の多い外観が好まれます。

 

間取りのこだわり

 

交通の便と外観が良くても間取りがイマイチでは入居者の選択肢から外れます。

 

人気の物件で見られる間取りのこだわりは、収納が広い、日当たりが良い、バス・トイレ別、インターネット回線、フローリングなどに加え、最近ではウォシュレットや浴室乾燥機などを設備している物件が人気の対象となっています。

 

また最近では、宅配BOXの有無なども単身者の物件探しでは重要視されています。

 

アパート経営には先行投資も必要

 

これらの条件を全てクリアしたアパートの建築は予算的にも厳しいと言う経営者がいるのも事実です。

 

しかしアパート経営には先行投資も必要です。

 

将来を見据えた経営を考えるのなら、妥協のないアパート物件を目指すのが賢い方法と言えます。

 

アパート経営で儲けるには

アパート経営で儲けるには

 

アパート経営は株式やFXに比べて、より安全でその他の金融商品と比べても、堅実かつ確実に家賃収入などによる収入が見込めるものです。

 

株式やFXはハマると大きく儲けることが出来るので、一発逆転などを考える人にとってはいいのかもしれませんが、そのためにはただ株式やお金を出し入れするだけでは儲かりません。

 

世界の情勢や知識を把握して時代の流れを常に読む必要があります。

 

始めてすぐに儲かることは中々難しく、更にある日突然資金が0円ということにもなりかねないリスクがあるのです。

 

アパート経営に必要な資格は無い

 

その点、アパート経営は素人であっても参入できるものです。

 

必要な資格は無く、誰にでも始めることが出来ます。

 

更には賃貸管理を不動産会社へ任せることも出来るので、本業を持っているのであれば本業に専念することが出来るのです。

 

マンションとアパートではどちらが有利か

マンションとアパートではどちらが有利か

 

マンションとアパートではアパートのほうが儲かります。

 

マンションが一室であるのに対して、アパートは全室となるので家賃収入が0円になることはありません。

 

しかもマンションは鉄筋コンクリートの場合が多いので、建築コストや維持費がかかります。

 

アパートの場合は建築コストも安くなり維持費も安くなります。

 

同じ資金を掛けて家賃収入が多いのはアパートです。

 

維持メンテナンスは積極的に

 

ただし、維持メンテナンスにはお金を惜しんではいけません。

 

10年から15年の間に屋根や外壁などの修繕は定期的にしなければなりません。

 

見た目だけでなく、住設機器を更新することも重要ですし、環境の悪さは入居者の数と質を低下させる原因となるので注意が必要です。

 

良質な入居者が増えることによって口コミでアパートの評判が上がればしめたものです。

 

その場だけのことを考えるのではなく、中・長期的視点をもって不動産投資にあたってください。

 

管理会社を見極めよう

 

また管理会社のレベルも重要です。

 

常に自分がアパートを見ることは出来ません。

 

その代わりに管理会社が協力をしてくれるのですが、中にはいい加減なところもあります。

 

自分自身で管理会社を訪問して自分の目で見て選択することをオススメします。

 

アパート経営のメリット

アパート経営のメリット

 

一昔前までは、所有している土地を有効活用するために、アパートを建てて収入を得ると言う考えが主流でした。

 

最近では収益物件を購入し、そのまま運用される方も少なくありません。

 

安定した収入が得られる

 

なぜアパート経営をする方が増えているのか?

 

それはメリットが大きいからです。

 

アパート経営でのメリットとして誰もが想像するのは、安定した収入が得られると言うことです。

 

これは言うまでもなくアパートを経営をすることで入居者が支払う家賃がそのまま収入となるので、経営者は何もしなくても収入を得られるのです。

 

これは本業としても副業としても大きなメリットになります。

 

資産形成

 

さらに購入したアパートは後に資産形成となるのも大きなメリットです。

 

アパートを購入してローンの返済を終えたら、その後の土地は無担保で自分のものになります。

 

ローンが終われば家賃はすべて収入となりますし、その土地をアパート以外で利用しても問題ありません。

 

アパート経営をすることでとが生じます。

 

アパートからの収益などは原価償却の費用となるため税金を合法的に節税できるのです。

 

税制面のメリット

 

また所有している資産がアパートの場合、非住宅用地などの固定資産税よりも6分の1、相続税は金融資産と比較して4割の減税となります。

 

また、万一の際の遺族への保証にもなります。

 

アパート経営にあたり団体信用生命保険への加入が義務となりますが、これに加入することで経営者が亡くなった場合には遺族のローン返済義務はなくなりアパートだけが残ります。

 

このことから、アパート経営を生命保険の代わりとして運用されている方も少なくありません。

 

このような多くのメリットからアパート経営に携わる方が年々増えているのです。

アパート経営で信頼できる不動産会社選びのポイント

アパート経営で信頼できる不動産会社選びのポイント

 

アパート経営をスムーズに軌道に乗せるポイントは信頼できる不動産会社を選べるかどうかで決まります。

 

優良な不動産会社に当てはまるのが、その地域はもちろん他方面エリアのトレンドを熟知していて、市場動向に敏感なことです。

 

合わせて条件の良い物件を多数扱っていることも外せません。

 

不動産業界のトレンドはつねに変動しているため家賃相場や地価などの状況もすぐに変わります。

 

このようなことに敏感な会社は、研究意識も高く何か問題が生じた時にすぐに対応できる体制が整っていると言えます。

 

建物に対する保険や保証制度が充実している会社も大きなポイントになります。

 

長期運用となるアパート経営は建物や家賃保証などがない会社に依頼をしてしまうと、大きなリスクを抱えることになります。

 

住宅瑕疵担保責任保険や家賃滞納保障などの制度がない会社では、急な大型修繕工事の際や災害などで家賃収入が途絶えた際には収入の保証がなく経営者が一文無しになる可能性も高くなります。

 

必ず経営リスクを回避できる手段をもっている(保険制度がしっかりしている)会社を選びましょう。

 

入居者募集のスキルが高いことも不動産を選ぶ大切な基準です。

 

アパート経営の財産は入居者であり、コレが決まらないことには経営は成り立ちません。

 

入居者を多く募るには、同業者との横のつながりや、広告媒体への露出、ホームページ作成などあらゆる努力が必要です。

 

これらをしっかりとおこなっている会社は顧客も多く入居者もスムーズに決まります。

 

このほか経営者が家賃や契約内容などについて相談をした時に、親切丁寧にアドバイスをくれるかたどうかなども優良な会社の判断基準となります。

 

投資用不動産向け融資に関するアンケート調査結果について/金融庁